Már az is nagyon nagy feladat, hogy sikerüljön megtalálni azt az ingatlant, amelyet megálmodott. Azonban ezt követi még az ügyintézés és a jogi procedúra. Az ingatlan adásvétel menete jogszabályban előírt elemeket tartalmaz. Egy fontos lépés vagy az adásvételi szerződés egy pontjának kihagyása, helytelen megfogalmazása akár semmissé is teheti a teljes ügyletet. Ezért fontosnak tartjuk, hogy a folyamat legfontosabb mozzanatairól Ön is tájékozott legyen.
Ingatlan adásvétel menete #1: Megállapodás
Miután a vevő felmérte az ingatlan állapotát, és döntött a megvásárlásról, az ingatlan adásvétel menete az eladó és a vevő közti megállapodással folytatódik. Ez történhet szóban vagy írásban.
Javasolt kitérni a következő témákra:
- Mikor és milyen módon történik a vételár kifizetése?
- Mikor történik a birtokbaadás, azaz a tényleges átadás?
- Vannak-e olyan berendezések, tárgyak, azaz ingó dolgok, amelyek az ingatlanban maradnak?
- Bankkölcsönből történik-e a vételár kifizetése? Lényeges, hogy a banki feltételeket rögzíteni kell az adásvételi szerződésben, így már ennél a lépésnél érdemes utánajárni a részleteknek.
- Van-e teher az ingatlanon? Van-e tartozás, bejegyzett haszonélvezet vagy bármilyen olyan tényező, amely lényeges a leendő tulajdonos számára? Nagyon fontos, hogy ezeket nem szabad elhallgatni, ugyanis később jelentős problémákat okoz mindkét félnek.
Az ingatlan adásvétel menetének ezen pontjál nem szükséges a fentiekről dönteni. Azonban fontos kitérni ezekre a kérdésekre, mert befolyásolják a további ügymenetet.
Ingatlan adásvétel menete #2: Ügyvéd választása
Bár az ügyvéd választása viszonylag egyszerű lépésnek tűnik az ingatlan adásvétel menetét illetően, mégis az egyik legfontosabb döntés. Az alábbi szempontokat javasoljuk figyelembe venni:
- Az ügyvéd legyen jártas az adott szakterületen.
- Mindenképpen alapos, precíz ügyvédi irodát válasszon.
- Ügyvédje kiemelt figyelmet fordítson Önre..
- Amennyiben azt érzi, hogy nincsenek egy hullámhosszon, ügyvédje nem elég határozott és tájékozott, nem megfelelőek a kommunikációs készségei, válasszon másik ügyvédet.
Irodánk számára kiemelten fontos a stresszmentes, barátságos ügyintézés.
Ingatlan adásvétel menete #3: Tulajdoni lap
Amennyiben ingatlanirodán keresztül történik a vásárlás, jobb esetben már a vételi ajánlat során kap egy másolatot a tulajdoni lapról.
A szerződéskötést megelőzően minden esetben ellenőrizzük a tulajdoni lap tartalmát. Ehhez el fogjuk kérni a helyrajzi számot. Megvizsgáljuk a tulajdonviszonyokat, a tehermentesség tényét, illetve azt, van-e bármilyen jogcím, amely alapján valaki előállhat valamilyen követelésével.
Itt nem feltétlenül kell arra gondolni, hogy az eladó rossz szándékból nem nyújtott teljes körű tájékoztatást. Gyakran találkozunk olyan esettel, hogy csak elfelejtettek megemlíteni valamit.
Ingatlan adásvétel menete #4: Jogi tájékoztatás
Mielőtt szerződéskötésre kerül a sor, ügyvédi irodánk beiktatott egy nagyon fontos lépést az ingatlan adásvétel menetébe. Ez pedig nem más, mint a jogi tájékoztatás. Lényegesnek tartjuk, hogy Ön tisztában legyen minden olyan jogi előírással, amely a megvásárolni vagy eladni kívánt ingatlant érinti.
Egyáltalán nem mindegy ugyanis, hogy milyen jellegű ingatlanról van szó, azaz például egy családi ház, egy lakás, egy külterületen lévő zártkert vagy egy megművelt föld, erdő.
Gyakran találkozunk olyan esettel is, hogy az egyik tulajdonos nem tud jelen lenni az adásvételi szerződés megkötésekor, mert például külföldön tartózkodik vagy beteg.
Amennyiben nem tehermentes az ingatlan, abban az esetben is ismertetjük a lehetőségeket.
Tehát számos olyan tényező fordulhat elő, amely megváltoztatja az ingatlan adásvétel menetét. Rengeteg döntésre van szükség, és ezért érthetően elmondjuk a pro és a kontra érveket.
Ingatlan adásvétel menete #5: Fontos döntések – foglaló, előleg, kölcsön
A jogi tájékoztatás során érintjük a foglaló, az előleg kérdéskört is. Erre akár már az ingatlan adásvétel menetének első lépésekor is érdemes kitérni. Abban a pontban azért nem került említésre, ugyanis sokan nem ismerik a pontos fogalmakat és a következményeket.
Éppen ezért javasolt minél előbb kiválasztani a megfelelő ügyvédet, és időben egyeztetni vele a részletekről, tanácsot kérni a teendőkről.
Hogy ne maradjanak nyitott kérdések, azért röviden itt is ismertetjük a foglaló és az előleg közötti különbséget.
A foglaló az valójában egy szerződést biztosító kötelezettség. A foglaló adás tényét mindenképpen javasoljuk írásban rögzíteni. A biztonság kedvéért a legjobb ezt ügyvéd segítségével megtenni, ugyanis nem mindegy a megfogalmazás, a tartalom.
Amennyiben a szerződést teljesítik, azaz megtörténik az adásvétel, a foglaló beleszámít a vételárba. Ha a szerződés mindkét fél hibájából vagy mindkét fél hibáján kívül hiúsul meg, a foglaló visszajár. Amennyiben a teljesítés meghiúsulásáért az egyik fél felelős, akkor az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.
Az előlegnél nincs biztosítéknak számító szankció. Amennyiben bármilyen okból meghiúsul a teljesítés, az előleg visszajár.
Fontos kitérni a kölcsön kérdésére is. Amennyiben az adásvételi szerződésben meghatározott összeg egy része vagy egésze bankkölcsönből kerül kifizetésre, úgy erről külön tájékoztatást adunk, hiszen jelentősen érinti a kifizetés időpontját.
Ingatlan adásvétel menete #5: A szerződés előkészítése
Miután minden fenti kérdés tisztázásra került, megkezdjük az adásvételi szerződés előkészítését. Ehhez el fogom kérni a személyes okmányait.
Az adásvételi szerződés többek között tartalmazza az ingatlan adatait, az esetleges ingatlanhoz kapcsolt terheket és az eladóhoz kapcsolódó jogok rendezésének módját.
Ingatlan adásvétel menete #6: Szerződés megkötése
Miután az adásvételi szerződést mindkét fél elolvasta, megtörténik a szerződés aláírása.
Készpénzes fizetés esetén javasolt ebben az időpontban átadni az összeget. Átutalás vagy egyéb fizetés mód esetén a részleteket az adásvételi szerződésben rögzítjük.
Ingatlan adásvétel menete #7: Földhivatali bejegyzés
Az ingatlan adásvétel menetének egyik nagyon fontos mozzanata a földhivatali bejegyzés. Az eladónak és a vevőnek be kell menniük a földhivatalba, hogy az ingatlan átíratása megtörténhessen. Ezt ügyvédi irodánk vállalja, így az Ön meghatalmazásával levesszük a válláról ezt a terhet.
Ingatlan adásvétel menete #8: Birtokbavétel
Az ingatlan adásvétel menetének fontos lépése a birtokbavétel kérdéskör tisztázása. Ennek részleteit rögzítjük az adásvételi szerződésben is.
Javasolt a rezsi számlák kifizetéséről bizonyítékot kérni, azaz nullás számlát vagy a kifizetést bizonyító dokumentumot.
A kulcsok átadása kizárólag a vételár utolsó részletének megfizetése után javasolt.
A birtokbaadás tényéről mindenképpen készítsenek jegyzőkönyvet, amely tartalmazza a mérőórák pontos állását. Ezzel fogják tudni bizonyítani a közüzemi szerződések átíratásakor azt, hogy milyen mérőállástól fizetik a díjat.
Ingatlan adásvétel menete #9: Illeték és adó
A vevőt vagyonszerzési illeték terheli. Fel kell készülni arra, hogy a nemzeti Adó- és Vámhivatal szakértői fel fogják keresni ingatlanát, hogy megállapítsák annak valódi piaci értékét. Amennyiben eltérést találnak az adásvételi szerződésben foglaltakhoz képest, úgy az általuk meghatározott érték lesz az illeték alapja.
Ingatlan eladása esetén az eladót személyi jövedelemadó megfizetési kötelezettség terhelheti. Ezt befolyásolja az ingatlan megszerzésének éve és egyes igazolt kiadások.
A fentiek részleteiről, a kedvezményekről részletes tájékoztatást adunk ügyfeleink számára.
Ingatlan adásvétel menete #10: Lakcímváltozás bejelentése
Az ingatlan adásvétel menetének utolsó pontja a lakcímváltozás bejelentése. Ne felejtse el megkérni új lakcímkártyáját, majd a lakcímváltozás tényét bejelenteni a munkahelyén, a bankjánál és minden olyan szervezetnél, vállalatnál, amellyel szerződést kötött.
Amennyiben ingatlan adásvételi szerződést kíván kötni, ügyvédi irodánk szívesen áll az Ön rendelkezésére!